Pozwolenie na budowę to decyzja urzędowa, w wielu przypadkach niezbędna, aby móc leganie zrealizować planowaną inwestycję. Jak możne je uzyskać i ile będzie nas to kosztować?
Czym jest pozwolenie na budowę?
Pozwolenie na budowę jest decyzją administracją, która zezwala inwestorowi na rozpoczęcie i prowadzenie prac budowlanych, a także realizację robót innych, aniżeli wznoszenie obiektu budowlanego. Obejmuje ono budowę, rozbudowę, nadbudowę, odbudowę oraz przebudowę wybranej konstrukcji. Decyzja ta dotyczy całego zamierzenia budowlanego; jeżeli obejmuje ono więcej niż jeden obiekt, pozwolenie może dotyczyć wybranych budowli lub ich zespołów, mogących funkcjonować w sposób samodzielny zgodnie z przeznaczeniem.
Stronami w takiej sprawie są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy innych nieruchomości, znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Wniosek o pozwolenie na budowę powinniśmy złożyć w urzędzie miasta na prawie powiatu, urzędzie dzielnicowym, urzędzie wojewódzkim bądź starostwie powiatowym, na którego podległym terenie znajduje się miejsce planowanej inwestycji. Kto wydaje pozwolenie na budowę? Na podstawie przedłożonej, kompletnej i prawidłowej dokumentacji decyzję ma obowiązek wydać Starosta lub Prezydent Miasta.
Projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny i projekt zagospodarowania terenu jako 3 tomowy projekt budowlany to dokument niezbędny do każdego pozwolenia na budowę. Projekt budowlany nei służy do realizacji obiektu. Do tego celu służy ostatnie stadium projektowe i jest to projekt wykonawczy którego nie zatwierdza organ administracji architektoniczno budowlanej.
Po co wydawane jest pozwolenie na budowę?
Decyzja administracyjna, jaką jest pozwolenie na budowę, jest niezbędna, aby móc w legalny sposób zrealizować wybraną inwestycję. Choć obecnie możliwe jest budowanie domu na zgłoszenie, niekiedy może ono okazać się niewystarczające. Prawomocne pozwolenie będzie nam potrzebne w sytuacji, gdy obszar oddziaływania domu będzie wykraczał poza teren działki. W miejscu takim nie będziemy mogli budować niektórych obiektów, które mogą okazać się uciążliwe dla innych mieszkańców. Ponadto taką urzędową decyzję będziemy musieli uzyskać w momencie, gdy nasza działka jest zlokalizowana na terenie objętym ochroną przyrody. Zadaniem urzędników będzie zbadanie, czy planowana budowa nie będzie zagrażać środowisku naturalnemu. Jeżeli zaistnieje takie ryzyko, możemy otrzymać odmowną decyzję, na skutek której będziemy zmuszeni poszukać nowej nieruchomości gruntowej w nieco innym miejscu lub zmodyfikować swoje plany budowlane.
Wydanie przez urząd pozwolenia na budowę jest niczym innym, jak zgodą na wykonanie wnioskowanych przez nas prac. W razie potrzeby może ono również określać szczególne warunki zabezpieczenia terenu i prowadzenia robót, wyznaczać okres użytkowania obiektów tymczasowych lub termin rozbiórki konstrukcji nieprzewidzianych do dalszej eksploatacji. W niektórych przypadkach w decyzji zawarte będą także szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie (kierownik budowy, kierownicy robót i inspektorzy nadzoru inwestorskiego) oraz informacje o konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy. Razem z decyzją otrzymamy jeden egzemplarz projektu, ostemplowany pieczątkami urzędu. Drugi z nich będzie przekazany nadzorowi budowlanemu, natomiast trzeci pozostanie w posiadaniu organu, który taką decyzję wydał. Warto mieć przy tym na uwadze, iż rozpoczęcie prac bez uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę jest samowolą budowlaną, za którą grożą określone sankcje. Jednocześnie możliwe jest także odwołanie się od otrzymanego pozwolenia. Mamy na to 14 dni od daty odebrania niesatysfakcjonującej nas decyzji.
Jakie dokumenty będą niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę?
Każdy właściciel, dzierżawca lub zarządca gruntu planujący rozpoczęcie inwestycji, której obszar oddziaływania wykracza poza teren działki, na samym jej początku musi uzyskać pozwolenie na budowę. Jakie dokumenty będą niezbędne, aby móc złożyć wniosek o wydanie tej ważnej decyzji?
- wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy,
- wypis z rejestru gruntów – nie dołączamy do projektu i wniosku o pozwolenie na budowę, ale korzystamy z informacji płynących z tego dokumentu,
- cztery lub trzy (od 19 września 2021 roku) egzemplarze projektu budowlanego wraz z niezbędnymi opiniami, pozwoleniami i uzgodnieniami,
- potwierdzenie wskazujące, że projektant jest wpisany do rejestru właściwej izby samorządu zawodowego w dniu składania wniosku,
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej.
W niektórych przypadkach urząd może zobowiązać nas do dostarczenia innych, dodatkowych dokumentów. Powinniśmy przedłożyć je sami – jako właściciele działki, na której powstanie dom, lub za pośrednictwem pełnomocnika. Jeśli zdecydujemy się na drugą opcję, konieczne może okazać się również uiszczenie opłaty za pełnomocnictwo w wysokości 17 złotych. Nie jest ona pobierana w chwili, gdy pełnomocnictwa udzielamy współmałżonkowi, rodzeństwu, rodzicom i dziadkom oraz dzieciom i wnukom.
Zgromadzenie dokumentacji budowlanej – aby uniknąć kosztownych błędów, warto powierzyć je specjaliście. Profesjonalne biura projektowe zajmują się kompleksową wielobranżową obsługą procesu przygotowania inwestycji min. kompletowaniem dokumentów formalno-prawnych.
Jak uzyskać pozwolenie na budowę?
Aby uzyskać pozwolenie na budowę, musimy złożyć odpowiedni wniosek na urzędowym formularzu wraz z wymaganymi przez dany organ załącznikami. Po dostarczeniu do urzędu kompletu dokumentów, decyzja o pozwoleniu na budowę powinna zostać wydana w terminie do 65 dni kalendarzowych. Średni czas oczekiwania najczęściej nie przekracza jednak 35 dni. Jeżeli urząd wykryje braki, wezwie nas do ich usunięcia w terminie co najmniej 7 dni od odebrania przez nas zawiadomienia. Nieuzupełnienie braków w wymaganym czasie będzie skutkować pozostawieniem sprawy bez rozpoznania i koniecznością ponownego złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.
Po otrzymaniu ostatecznej decyzji będziemy musieli odczekać jeszcze 14 dni – do czasu, aż się uprawomocni. Rozpoczęcie budowy powinno mieć miejsce nie później, niż w terminie 3 lat od uzyskania pozwolenia. W przeciwnym wypadku decyzja wygaśnie. Taka sytuacja będzie miała także miejsce w chwili, gdy prace budowlane zostaną przerwane na okres dłuższy niż 3 lata.
Urzędnik starannie skontroluje poprawność złożonej dokumentacji, szczególnie w zakresie zgodności planowanej inwestycji z miejscowym Planem Zagospodarowania przestrzennego, Warunkami zabudowy i decyzją środowiskową. Urzędnik nie sprawdza merytorycznej zawartości projektu. To jest kompetencja projektantów sprawdzających projekty budowlane.
Kiedy niepotrzebne będzie pozwolenie na budowę?
Istnieje wiele inwestycji, w przypadku których nie wymagane będzie pozwolenie na budowę. Najczęściej, aby przystąpić do ich realizacji, konieczne będzie jedynie samo zgłoszenie rozpoczęcia prac. Po złożeniu stosownego dokumentu, wystarczy odczekać 21 dni. Jeśli urząd nie wzniesie żadnych uwag, możliwe jest podjęcie pierwszych czynności na terenie inwestycji. Pozwolenia na budowę nie będą wymagać między innymi:
- parterowe, wolnostojące budynki o powierzchni do 25 metrów kwadratowych (takie jak wiaty czy altany),
- obiekty związane z produkcją rolną,
- przydomowe oczyszczalnie ścieków,
- miejsca postojowe do 10 samochodów,
- tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem,
- obiekty gospodarcze o powierzchni do 35 metrów kwadratowych i rozpiętości poniżej 4,8 metra (takie, jak garaże czy składziki),
- baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 metrów kwadratowych.
Część obiektów budowlanych wymaga zgłoszenia w urzędzie. Procedury określa art. 29 i art. 30 Ustawy Prawo budowlane.
Kosztowne formalności – ile zapłacimy za pozwolenie na budowę?
Ile kosztuje pozwolenie na budowę?
Uzyskanie decyzji zezwalającej na rozpoczęcie realizacji inwestycji wiąże się z wieloma większymi i mniejszymi opłatami, jakie należy uiścić w kilku różnych miejscach. Ile kosztuje pozwolenie na budowę domu? Ostateczny koszt, jaki poniesiemy w celu skompletowania dokumentacji, obejmuje:
- cenę wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, która wynosi około 50-70 zł, zależnie od ilości stron. Jeśli na obszarze inwestycji nie ma MPZP, należy złożyć wniosek o wydanie Warunków Zabudowy – dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości decyzja jest bezpłatna.
- koszt mapy lokalizacji z urzędu geodezji – 50-150 zł (nie zawsze jest ona wymagana).
- opłatę za mapę ewidencyjną – wynoszącą 10-80 zł i zasadniczą – 20-160 zł; ich cena zależy od wielkości. (Mapy te są niekiedy wymagane jako załącznik w trakcie składania wniosku do urzędu.)
- koszt wpisu do księgi wieczystej w Sądzie Rejonowym – 30 zł.
- opłatę skarbową za pozwolenie na budowę w wysokości 1 zł za każdy m2, jednak nie więcej niż 539 zł. (Opłata ta jest pobierana jedynie wtedy, gdy w części lub całości obiektu będzie prowadzona działalność gospodarcza.)
- cenę mapy do celów projektowych wykonanej przez uprawnionego geodetę – około 700 -1500 zł za hektar.
- koszt typowego projektu domu – jego cena wynosi średnio 2500-5000 zł, zależnie od metrażu i stopnia skomplikowania. Do kwoty tej należy doliczyć cenę adaptacji w granicach 1000-6000 zł. Możemy także zdecydować się na projekt indywidualny, za który zapłacimy od 10000 zł do nawet 25 000 złotych.
- inne ewentualne dodatkowe koszty, takie jak decyzje środowiskowe, operaty wodno-prawne, opłaty związane z konserwatorem zabytków lub też za wznowienie granic i ekspertyzę techniczną. W przypadku większości inwestycji, takie uzupełniające i nierzadko kosztowne dokumenty nie są wymagane.
Uzyskanie pozwolenia na budowę to długotrwała i czasami żmudna procedura, która potrafi skutecznie zniechęcić wiele osób zainteresowanych wzniesieniem własnego domu lub budynku przemysłowego. Konieczność gromadzenia dziesiątek dokumentów, podjęcia współpracy ze specjalistami wielu branż oraz wizyt w różnych instytucjach nierzadko sprawia, że rezygnujemy z budowy wymarzonego obiektu, w jego miejsce kupując już istniejący, ale nie do końca odpowiadający naszym potrzebom budynek. Jeśli formalności budowlane wydają nam się zanadto skomplikowane, warto skorzystać z pomocy profesjonalnego biura projektowego Zarzycki Konstrukcje Budowlane, które kompleksowo zajmuje się uzyskaniem pozwolenia na budowę. Zatrudnieni w nim inżynierowie budownictwa i architekci pomogą nam w wyborze i adaptacji projektu, dopilnują niezbędnych kwestii urzędowych, oraz wyręczą nas w uzyskaniu ostatecznej decyzji, zezwalającej na rozpoczęcie prac. Dzięki temu bez stresu będziemy mogli przystąpić do budowy, nie tracąc nerwów i czasu na całą obowiązkową formalną procedurę.
Najnowsze komentarze